İtalya’da Ev Kiralamak

İtalya’da ev kiralamak ve kiracı hakları Türkiye’deki sisteme birçok yönden benzemektedir. Ancak İtalyan hukuk ve vergi sisteminin özellikle yabancılarla yapılacak işlemler için katı olması, hukuki uygulama farklılıkları ve dil bariyeri gibi nedenlerle kira sözleşmelerinde yapılan hataların telafisi çok zor olabilmekte ve kiracılar açısından maliyetler öngörülemeyen şekilde artabilmektedir. Bu nedenle İtalya’da ilk defa ev kiralarken bu alanda tecrübeli bir danışmandan destek alınması önemle önerilmektedir.

İtalya’daki Ev Kiraları

İtalya’daki ev kiraları, evin bulunduğu bölgenin niteliğine göre değişmektedir. Roma gibi turistik yerlerdeki ev kiraları ile Milano gibi merkezi olan şehir kiraları diğer şehirlere göre daha yüksek olabilmektedir. Son yıllarda dünyada birçok büyük şehirde olduğu İtalya’da da özellikle ev kiraları yükselme eğilimindedir. O nedenle kiralanacak evin bulunduğu şehrin özelliğine göre kira bedelleri de değişkenlik göstermektedir.

İtalya’da Kiralık Ev Nasıl Bulunur?

İtalya’da kiralık ev bulma süreçleri internet siteleri ve dijital portallardaki ilanlar üzerinden  olabildiği gibi, doğrudan emlak ajansları ile iletişime geçilerek de bulunabilmektedir. Emlak ajansları ile ev bulma ve kiralama süreçlerinde hukuki güvenlik sağlamakla beraber hem mülk sahibinden hem de kiracıdan yıllık kiranın bir yüzdesi veya 1-2 aylık net kira tutarı artı KDV miktarı hizmet bedeli olduğundan maliyetli de olabilmektedir. Yabancıların karşılaştığı en büyük engel ise ev sahiplerinin sürekli iş sözleşmesine bağlı maaş bordrosu veya İtalyan bir kefil istemesidir; bu şartı karşılayamayanlar 6-12 aylık peşin kira teklif ederek veya banka teminat mektubu sunarak bu engeli aşabilirler. İnternet üzerinden ev ararken, özellikle bireysel ilan sitelerinde, henüz evi görmeden kapora veya depozito talep eden dolandırıcılara karşı dikkatli olunmalı; mülk bizzat gezilmeden, tapu ve kimlik kontrolleri yapılmadan para transferi gerçekleştirilmemelidir.

İtalya’daki Kiralık Evler ile İlgili Bilmeniz Gereken Kavramlar

Konut tipleri oda sayılarına göre net bir şekilde sınıflandırılır: tek odalı ve genellikle mutfağın yaşam alanına entegre olduğu stüdyolar bir yatak odası ve bir oturma odasından oluşan 1+1 daireler, iki yatak odalı evler, üç yatak odalı büyük mülkler ise olarak adlandırılır. 

İlanlarda ve kira ödemelerinde en çok karıştırılan kalemlerden biri apartman aidatıdır; bu tutar ev sahibinin ilanlarda belirttiği net kiraya neredeyse hiçbir zaman dahil edilmez. Apartman aidatı; binanın asansör bakımı, merdiven temizliği, kapıcı hizmetleri, ortak alan elektrik giderleri ve merkezi ısıtma sisteminin payını kapsar ve her ay ev sahibine veya apartman yönetiminin hesabına ana kirayla birlikte ödenir. Vergi rejimi açısından kritik bir kavram olan cedolare secca, ev sahibinin kiralama gelirini beyan ederken tercih ettiği özel ve sabit oranlı bir vergi sistemidir; ev sahibi bu sistemi seçtiğinde, kiralama üzerinden normal gelir vergisi (IRPEF) yerine sabit bir oran öder. Kiracı açısından avantajı, bu sistemin seçildiği sözleşmelerde ev sahibinin yıllık enflasyon artış oranını kiralara yasal olarak yansıtamaması ve kiracının kontrat tescilinde damga vergisi ödemekten muaf olmasıdır. Son olarak, mülkün enerji performansını ve tüketim sınıfını gösteren APE belgesi, yasal olarak her kontrata eklenmesi zorunlu olan ve o evin ne kadar yakıt tüketeceğini kanıtlayan resmi bir rapordur.

İtalya için Kiralık Ev Siteleri

İtalya’da ev kiralamak için yararlanabilecek kiralık ev siteleri dünyanın birçok yerinde de ortak kullanılan uygulamalar ve ilan siteleridir. O nedenle bu sitelerden doğrudan yapılacak aramalarda kiralık ev ilanlarına ulaşılabilecektir. Özellikle paylaşımlı evler ilana çıkmadan çeşitli öğrenci ya da gruplarda da paylaşılabilmektedir. Bu nedenle İtalya’da ev kiralamak isteyenler kiralık ev siteleri dışında ilanların paylaşıldığı çeşitli grupları da takip ederek kiralık evlere ulaşılabilecektir.

İtalya’da Kiralık Ev Fiyatları

İtalya’da kiralık ev fiyatları evin bulunduğu bölge, evin eski mi yeni mi olduğu, evin büyüklüğü ve ulaşım imkanlarına yakınlığı gibi faktörlere göre değişkenlik göstermektedir.  Özellikle Milano, Roma gibi büyükşehir olmasına ya da turistik şehir olmasına bağlı olarak şehirlerdeki kira fiyatları son yıllarda yükselmiştir. Bu yüzden paylaşımlı evler ya da daha küçük 1+1 tipi evler de yaygınlaşmaya başlamıştır.  İtalya’da da özellikle ev kiraları yükselme eğilimindedir. O nedenle kiralanacak evin bulunduğu şehrin özelliğine göre kira bedelleri de değişkenlik göstermektedir.

İtalya’da Ev Kiralarken Dikkat Edilmesi Gerekenler

İtalya’da ev kiralarken dikkat edilmesi gereken en önemli kural, kiralayacağınız mülkün tapusunun gerçekten görüştüğünüz kişiye veya mülk sahibinin vekaletli temsilcisine ait olup olmadığının tapu dairesi kayıtlarından doğrulanmasıdır. Kira ödemelerinin kaydı tutulmayan yöntemlerle yapılması yasaktır; tüm para transferlerinin banka havalesi veya EFT yoluyla gerçekleştirilmesi, ileride doğabilecek hukuki uyuşmazlıklarda yasal kanıt niteliği taşır. Sözleşme imzalanmadan hemen önce dairedeki tüm demirbaşların, eşyaların, mutfak dolaplarının, boyaların ve tesisatın çalışır durumda olup olmadığı yerinde incelenmeli, kusurlar fotoğraflanarak sözleşmeye eklenen ayrıntılı bir demirbaş ve teslim tutanağı ile kayıt altına alınmalıdır; aksi takdirde evden çıkarken ev sahibi, geçmişteki tüm eski hasarları sizin depozitonuzdan düşmeye çalışabilir. Emlak ajansı veya ev sahibi ile anlaşmadan önce, binanın geçmişe dönük ödenmemiş aidat borcu olup olmadığı apartman yöneticisinden mutlaka yazılı olarak teyit edilmelidir. 

İtalya’da Ev Kiralanırken Sözleşme Nasıl Hazırlanır?

Tüm konut sözleşmelerinin yazılı olarak yapılması ve İtalyan Vergi Dairesi’ne yasal süreler içinde tescil ettirilmesi zorunludur. En yaygın kullanılan sözleşme türleri şu şekildedir:

• Canone Libero: Serbest piyasa koşullarında ev sahibi ve kiracının serbestçe belirlediği fiyata dayanan, 4 yıl süren ve taraflardan biri fesih bildirimi yapmadığı takdirde otomatik olarak 4 yıl daha uzayan standart sözleşmedir.
• Canone Concordato: Yerel belediyeler ile ev sahibi-kiracı sendikalarının ortaklaşa belirlediği bölge tavan fiyatlarına tabi olan, vergi indirimi sağlayan ve 3 yıl sonunda 2 yıl uzayan kontrollü sözleşme türüdür.
• Contratto Transitorio: İş, tayin, geçici eğitim veya geçici sağlık sebepleri gibi haklı nedenlere dayanan, 1 ila 18 ay arasında değişen ve süresi sonunda otomatik yenilenmeyen kısa dönemli sözleşmedir.
• Contratto per Studenti Universitari: Farklı bir şehirden gelen üniversite öğrencileri için 6 ay ila 3 yıl arasında düzenlenen özel nitelikli kontratlardır.

Hazırlanan sözleşmede tarafların tam kimlik bilgileri, İtalyan Vergi Numaraları, mülkün tapu kadastro verileri, aylık net kira tutarı, aidat detayları ve ödeme günleri eksiksiz yer almalıdır. İmzalanan kontrat, yasal olarak 30 gün içinde vergi dairesine tescil edilmeli ve bu tescil makbuzu hem ev sahibine hem de kiracıya yasal güvence olarak verilmelidir.

İtalya’da Ev Kiralanırken Depozito Verilir mi?

İtalya’da ev kiralarken sözleşme aşamasında ev sahibine güvence bedeli olarak depozito verilir. Bu depozito, kiracının konuta verebileceği olası fiziksel zararları, demirbaş kırılmalarını veya sözleşme feshinden doğan ödenmemiş kira veya aidat borçlarını güvence altına almak amacıyla alınır. Ev sahibi bu parayı dilediği gibi muhafaza edebilir. Ancak, ev sahibi parayı kendi hesabında tutsa dahi, sözleşme bittiğinde mülkte hasar veya borç yoksa aynı tutarı kiracıya iade etmekle yükümlüdür. 

İtalya’da Ev Kiralanırken Ne Kadar Depozito Verilir?

İtalya’da ev kiralanırken ne kadar depozito verileceği kira hukuku kapsamında sınırlara bağlanmış olup, bir ev sahibi kiracıdan en fazla 3 aylık kira bedeli tutarında depozito talep edebilir; bu sınırın üzerindeki herhangi bir nakit talep hukuken geçersizdir ve yasaya açıkça aykırıdır. Uygulamada genellikle piyasa koşullarına bağlı olarak 2 ila 3 aylık net kira bedeli peşin olarak depozito şeklinde tahsil edilir. 

İtalya’da Ev Kiralayan Kiracıların Hakları Nelerdir?

Kiracı, sözleşme süresi boyunca mülkte barışçıl ve kesintisiz oturma hakkına sahiptir; ev sahibi, kiracının rızası olmadan ve acil/hayati bir durum olmadıkça daireye giremez, hatta yedek anahtarı elinde tutsa bile izinsiz giriş yapması suç teşkil eder.

Ayrıca kiracının, işten çıkarılma, iş yeri değişimi, ciddi sağlık sorunları veya öngörülemeyen mücbir sebepler gibi durumlarda, sözleşmede belirtilen yasal ihbar süresine uyarak sözleşmeyi erken feshetme hakkı saklıdır. Ev sahibinin binanın dış cephesi, çatısı veya ana tesisatlarında yapacağı esaslı onarımlar nedeniyle konutta yaşamanın imkansız hale geldiği durumlarda, kiracının kira bedelinde indirim talep etme veya geçici barınma masraflarının karşılanmasını isteme yasal hakkı bulunmaktadır.

İtalya’da Oturma İzni Olmadan Ev Kiralanır mı?

İtalyan hukuk sisteminde yasal bir kira sözleşmesi imzalamak için fiziksel bir oturma izni kartına sahip olmak mutlak bir ön koşul değildir; İtalya’ya yasal yollardan giriş yapıldığını kanıtlayan pasaport, vize veya yetkili makamlardan alınmış oturma izni başvuru makbuzu ile sözleşme yapılabilir. Ancak uygulamada, ev sahipleri ve emlak ajansları uzun vadeli finansal risk almamak adına genellikle hazır oturma izni kartı olan veya düzenli iş sözleşmesi bulunan kişileri tercih edebilmektedir. Oturma izniniz henüz çıkmamış olsa bile, resmi bir sözleşme imzalayabilmek ve en önemlisi sonrasında yerel belediyeden resmi ikamet kaydı alabilmek için kesinlikle bir İtalyan Vergi Numarasına sahip olmanız zorunludur. İkamet belgesi olmadan İtalya’daki ulusal sağlık sisteminden aile hekimi seçmek, yerel indirimlerden yararlanmak ve ilerleyen süreçte oturma iznini yenilemek hukuken mümkün değildir.