İtalya’da Ev Satın Almak

İtalya, tarihi şehirleri, muhteşem kırsal manzaraları ve Akdeniz yaşam tarzıyla yabancı yatırımcılar için cazip bir gayrimenkul pazarı sunuyor. Ancak İtalya’da ev satın almak, Türkiye’dekinden farklı hukuki süreçler ve vergi yükümlülükleri gerektiriyor. Bu rehberde, İtalya’da ev satın alma şartları, maliyetler, vergiler, oturum izni prosedürleri ve yasal süreçler hakkında detaylı bilgiler bulacaksınız.

Yabancılar İtalya’da Ev Satın Alabilir mi?

Yabancıların ev alması mütekabiliyet denilen karşılıklı iki ülkenin sözleşme imzalaması halinde bir başka deyişle ev satın almak isteyen kişinin kendi ülkesinin de ilgili ülke vatandaşlarına ev satın alma konusunda izin verilmesi halinde mümkün olabilmektedir. Bu kapsamda İtalya, yabancıların gayrimenkul satın almasına izin veren bir ülkedir.

İtalya’da Ev Alma Şartları

İtalya yabancıların gayrimenkul alımlarına izin verse de işlemlere dair prosedürler her ülke vatandaşı açısından eşit değildir. AB vatandaşları ile AB dışından gelen yatırımcılar arasında bazı farklılıklar vardır.

AB Vatandaşları İçin

• Ek prosedür gerekmemektedir.
• AB üyesi bir ülke vatandaşıysanız, İtalya’da Türkiye’deki gibi serbestçe mülk satın alabilirsiniz.

AB Vatandaşı Olmayanlar (Türkler Dahil) İçin

• İtalya’da taşınmaz edinimi, AB dışı ülke vatandaşları açısından karşılıklılık ilkesine tabidir.

Bu yazıda, özellikle Türk vatandaşlarının İtalya’da konut ve arsa satın alıp alamayacağını, hangi belgelerin gerektiğini ve hukuki sürecin nasıl işlediğini güncel bilgilerle açıklamaktayız.

Türk Vatandaşları İtalya’da Ev Satın Alabilir mi?

Evet, Türk vatandaşları, İtalya’da gayrimenkul satın alma hakkına sahiptir. Bunun temel nedeni, karşılıklılık ilkesidir. İtalyan Dışişleri Bakanlığı’nın resmi listelerine göre, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları için karşılıklılık ilkesi sağlanmıştır.

İtalya’da Gayrimenkul Satın Alırken Gerekli Olan Belgeler

AB dışı bir ülke vatandaşı olarak, taşınmaz edinimi için bazı ek belgeler istenir. Satın alma işlemi, yalnızca İtalya’da yerleşik noterler huzurunda yapılabilir.

Gerekli Belgeler:

• Pasaport ve kimlik fotokopisi
• İtalyan vergi numarası
• Karşılıklılık beyanı

İtalya’da Ev Satın Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler

İtalya’da Türk vatandaşlarının taşınmaz (konut, yazlık, arsa vb.) satın alması mümkündür. Türkiye ile İtalya arasında karşılıklılık ilkesi bulunduğundan, Türk vatandaşları da İtalyan vatandaşlarının Türkiye’de taşınmaz edinme hakkına karşılık olarak İtalya’da mülk sahibi olabilir.

Ön Sözleşme

Bu, tarafların gelecekte belirli şartlarla satış işlemini tamamlayacaklarına dair bağlayıcı bir taahhüt sözleşmesidir. “Preliminare” genellikle taşınmazın beğenildiği, fakat henüz nihai sözleşme için noter randevusu alınmadığı aşamada düzenlenir.Bu ön sözleşme’nin içeriğinde satış bedeli ve ödeme şekli, taşınmazın açık adresi, tapu bilgileri, satışın tamamlanacağı (noter işleminin yapılacağı) tarih, alıcı tarafından ödenen kapora miktarı (genellikle %10-20), cezai şartlar ve fesih koşulları yer alır.
Satıcı ön sözleşmede belirlenen satış bedeli ile bağlıdır. Ancak, sözleşmeye konu olan taşınmazın özelliklerinde ön sözleşmeye aykırı biçimde değişiklik yapılmış olması hâlinde, alıcının sözleşmeden cayması haklı neden teşkil eder ve bu durumda kapora iade edilebilir. 

Noter Önünde Nihai Sözleşme

İtalya’da mülkiyet devri yalnızca noter huzurunda yapılan bir resmi satış akdi ile mümkündür. Bu işlem, Türkiye’deki tapu müdürlüklerinde yapılan tapu devrine benzer ancak burada noter merkezi bir rol oynar.

• İşlem Aşamaları:
  • Taraflar (veya yasal temsilcileri) noterde hazır bulunur.
  • Noter, tarafların kimlik ve vergi numaralarını kontrol eder.
  • Taşınmazın ipotek, haciz, kira, imar durumu gibi kayıtlarını araştırır.
  • Satış bedelinin ödenip ödenmediğini kontrol eder.
  • Tapu devri beyanını düzenleyerek tarafların imzasını alır.

• Ödeme Şekli: Çoğunlukla banka havalesi ile yapılır. Noter, ödemeye dair belgeleri inceler. Varlık beyanı ve paranın yasal kaynağı sorulabilir (kara para aklama mevzuatı gereği). Eğer ödeme taksitle yapılmışsa ve taksit ödemesi gecikirse, satıcı sözleşmeyi doğrudan feshedemez. Öncesinde resmi bir ihtar göndermeli ve evi satın almış olan kişiye makul süre tanımalıdır. Bu ihtar noter yoluyla ya da iadeli taahhütlü mektupla yapılmalıdır.

Alım satım işlemi, İtalyanca yapılır. Taraflardan biri İtalyanca bilmiyorsa, yeminli tercüman eşliğinde işlem yapılması zorunludur. İtalyanca bilmeyen alıcının yeminli tercüman olmadan işlem yapması hâlinde sözleşme iptal edilebilir. Ancak alıcı işlemi sonradan açıkça onaylarsa, sözleşme geçerli hale gelir.

Tapu Tescili

Noter tarafından düzenlenen resmi satış sözleşmesi, İtalyan Tapu Sicil Ofisi’ne tescil ettirilerek tamamlanır. Bu işlem, taşınmazın yeni sahibinin resmi olarak kayıt altına alınmasını sağlar. Süreç ise şöyle ilerler; noter, satıştan sonra birkaç gün içinde sözleşmeyi sicil ofisine bildirir. Eş zamanlı olarak kadastral kayıt da güncellenir. Yeni malik, taşınmazın yasal sahibi olur ve bu durum herkese karşı ileri sürülebilir hale gelir. Vergiler ve Harçlar ise kayıt vergisi, kadastro harcı, belediye vergisidir. Bunlar taşınmazın türüne ve alıcının statüsüne göre değişebilmektedir.

Bazı stratejik bölgelerde, özellikle:

• Askeri alanlara yakın bölgelerde,
• Sınır bölgelerinde,
• Tarımsal öneme sahip koruma bölgelerinde,

yabancıların taşınmaz edinimi, önceden izin alınmasına tabidir. Bu tür yerlerde İtalyan İçişleri Bakanlığı’ndan özel onay gerekebilir. Bu izin olmaksızın yapılan satış işlemleri kesin hükümsüzdür. Alıcılar, taşınmazın Golden Power rejimine tabi olup olmadığını önceden kontrol etmelidir.

İtalya’da Ev Satın Almanın Avantajları

İtalya’da taşınmaz satın almak doğrudan oturum izni vermez. Ancak bazı özel vize türlerine (örneğin “Elective Residence Visa”) başvuru yapılırken, konut sahibi olmak destekleyici unsur olarak dikkate alınabilir.

Önemle belirtmek gerekir ki  yüksek bedelli konut yatırımları, pasif gelirle birlikte değerlendirilirse uzun süreli ikamet vizelerinde avantaj sağlayabilir.

İtalya’da Ev Satın Alıp Vatandaşlık Alabilir miyim?

İtalya’da ev almak doğrudan vatandaşlık hakkı vermemektedir. Ancak oturum izinleri ve vatandaşlık süreçleri için ev satın almış olmak bir artı olup, uzun soluklu bir sürecin bir adımı olarak da değerlendirilebilir.

İtalya’da Ev Fiyatları

İtalya’da ev fiyatları evin bulunduğu şehre, evin yeni ya da eski olmasına, şehir merkezine yakın olup olmamasına göre değişkenlik gösterebilmektedir.

İtalya’da Mülk Satın Almak için En İyi Yerler

Milano, Roma, Venedik gibi büyük şehirlerde ev almak uzun vadede kiraya vererek pasif gelir yaratma açısından faydalı olduğu gibi, sık sık İtalya’ya gidilecekse konaklama seçeneği olarak da bir çözüm olacaktır. Tercihe göre merkezde, merkrez dışında ya da daha kırsal diye tabir edilen doğa ile iç içe olan daha küçük şehirlerde de ev almak da mümkündür.

İtalya’da Ev Almak Ne kadar Sürer?

İtalya’da ev almak evin alınma koşulları, ön sözleşme koşulları ve resmi işlemlere dair evrakların ne kadar hızlı tamamlandığına ve ödeme koşullarına göre değişkenlik gösterebilmektedir.

Uygulama Detayları

• Tercüman Zorunluluğu: Alıcı İtalyanca bilmiyorsa noter işlemleri için yeminli tercüman şarttır.
• Miras ve Vergi Planlaması: Uzun vadeli sahiplik düşünülüyorsa, veraset planlaması yapılması önerilir.
• Haciz ve İpotek Sorgusu: Noter tarafından yapılır; ancak alıcının ayrıca kendi avukatıyla ön inceleme yaptırması tavsiye edilir.

Satış sonrası mülk sigortası ve IMU beyanı unutulmamalıdır.

İtalya’da Ev Satın Alma Masraf ve Vergileri

Yabancı uyruklu alıcılar, İtalyan vatandaşlarıyla aynı vergi rejimine tabidir.

Masraf Türü	Açıklama
Vergi Numarası	Ücretsiz alınabilir
Noter Ücreti	Alım değerine göre değişir (yaklaşık %1-2)
Tapu Kayıt Harcı	%2 (birinci konut için) – %9 (diğerleri için)
Katma Değer Vergisi	Yeni binalarda %4-10 arası
Belediye Vergisi	Yıllık, yalnızca “birincil ikamet” olmayan taşınmazlar için

Türk vatandaşları, İtalyan mevzuatı uyarınca taşınmaz edinme hakkına sahiptir. Ancak süreç, noter onaylı prosedürler, resmi belgeler, tercüman zorunluluğu ve çeşitli vergi yükümlülüklerini içermektedir. Bazı stratejik bölgelerde ise özel izin gereksinimleri olabilir.
İtalya’da mülk edinme sürecine başlamadan önce, hem hak kaybı yaşamamak hem de işlem güvenliğini sağlamak için bir avukattan hukuki danışmanlık alınmalıdır. Sürece özel sorularınız veya belge hazırlığı konusunda desteğe ihtiyacınız varsa bizimle iletişime geçebilirsiniz.